La composizione del credito ipotecario: come si finanzia un bene immobile

07.11.2012 13:50

Ipoteca di primo e secondo rango, o di primo e secondo grado: che cosa significa? Com'è ripartito il finanziamento di un bene immobile? Ecco qualche informazione utile sul funzionamento del credito ipotecario.

Quando si accende un’ipoteca per acquisire un bene immobile, il finanziamento si divide generalmente in tre parti: il capitale d’anticipo, il prestito ipotecario di primo rango (detto anche di primo grado, o prima ipoteca) e il prestito ipotecario di secondo rango (detto anche di secondo grado o seconda ipoteca).

I ranghi sono le proporzioni di cui è composto il finanziamento di un bene immobile. In Svizzera, un credito immobiliare prevede in linea di principio che il 20% del valore dell’immobile sia finanziato da capitale proprio dell’acquirente. La parte restante, concessa dalla banca, è divisa in due prestiti, il cui importo è diverso: il prestito di primo rango equivale al massimo al 65% del valore del bene, e il secondo rango può arrivare al 15% di tale valore (ovvero la percentuale che manca per arrivare dal 65% all’80%, dato che il 20% è garantito dall’anticipo).

Perché dividere il credito in ranghi? Si tratta di una soluzione utile al creditore per meglio proteggersi dai rischi. In effetti, i debiti di primo rango sono i primi ad essere pagati. In caso di problemi, dunque, i creditori sono più tutelati, avendo la certezza di recuperare la somma che corrisponde al primo rango.

Gli interessi dovranno essere pagati su entrambi i ranghi dell’ipoteca, ma generalmente gli interessi richiesti dalle banche per l’ipoteca di secondo rango sono più alti (fino all’1%) rispetto a quelli per l’ipoteca di primo rango.

Per il primo grado o primo rango di ipoteca, l’ammortamento, sebbene possibile, non è obbligatorio. Il secondo rango invece dev’essere ammortizzato rimborsando progressivamente l’istituto di credito per un periodo variabile (10, 20 anni) ma che non deve andare oltre l’età della pensione. A quel momento, il debito dell’acquirente non potrà superare il 65% del valore del bene.

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